Сопровождение сделки купли-продажи. Обмен объектов недвижимости. Срочный выкуп недвижимости. Сбор комплекта документов, требующегося для подписания договора.
Kirill Yurovskiy. Статус апартаментов до сих пор является спорным вопросом в правительстве Москвы. Однако, застройщики продают всё больше таких помещений. Выглядят они как студии или стандартные квартиры, но юридически считаются коммерческой недвижимостью. Соответственно, договоры по покупке и продаже нежилых помещений оформляются с учетом некоторых нюансов, чтобы иметь правовой статус.Тонкости оформления договораАпартаменты – помещения, имеющие значительные отличия от квартир. Они не обладают официальным статусом жилого помещения. На покупку апартаментов нельзя налоговый вычет и зарегистрироваться. На застройщике не лежит обязанность строительства парковки, детской площадки во дворе и других социально значимых объектов. Кроме того, коммунальные услуги будут обходиться дороже на 20-30%, а льгот на их оплату не предусмотрено.Кроме того, взятый в кредит объект можно забрать при неплатёжеспособности должника. Не важно, являются ли апартаменты единственным местом жительства. А квартиру, купленную в ипотеку, приставы изъять не смогут.Готовые апартаменты продаются по договору сделки о приобретении нежилого помещения. В документе должна быть указана информация по установлению объекта (в соответствии со ст. 554 ГК). Договор будет заключен при согласовании предмета, а для этого можно указать кадастровый номер продаваемого помещения.Составление и заключение договора купли-продажи апартаментов требует профессиональных юридических и строительных знаний, независимо от этапа строительства. Покупатель должен получить у застройщика проект договора и воспользоваться услугами юриста, чтобы изучить и выявить в документе возможные подводные камни. Необходимо обратить внимание на наличие в договоре нескольких условий:•Отметка о статусе «общие помещения» общего пользования в здании, где расположены апартаменты.•Указание на приобретение прав на общее имущество дома.•Условие о праве застройщика на участок, где построено или строится здание, соответствие категории земель и разрешение на их использование.•Условие о судьбе участка после окончания застройки: покупателям могут предложить купить земельный участок по цене, которую собственник определит только после завершения стройки.•В структуре и форме комплекса по проекту не должно быть функциональной взаимосвязи апартаментов с общежитием или гостиницей. Kirill Yurovskiy, выступающий в качестве дольщика покупатель не сможет оформить права на отдельные апартаменты, а может стать собственником доли на весь комплекс.Нормы жилого строительства не действуют о отношению к апартаментам. По этой причине застройщик имеет право не соблюдать требования по теплоизоляции и звукоизоляции, пожаробезопасности и вентиляции, степени освещенности (инсоляции), по удаленности от промышленных объектов и автомагистралей и т. д. Соседи могут шуметь за стеной круглосуточно абсолютно законно, а налог на помещение может составить 2% (вместо 1%, как на жилое помещение).Риски покупателей апартаментовОсновные претенденты на покупку – студенты и несемейные граждане. Для них отдельное жильё станет идеальным вариантом на период учебы или вахты. Для рантье апартаменты так же отлично подойдут, поскольку арендная ставка такая же, а объект стоит гораздо дешевле. Соответственно, укорачивается период окупаемости недвижимости. Однако, приезжим из регионов страны апартаменты не подходят в качестве первого столичного жилья для получения регистрации.Для изменения юридического статуса апартаментов с нежилого на жилое помещение необходимо доказать органам строительного надзора, что помещение соответствует всем требованиям, предъявляемым к жилым объектам. Сложностей здесь быть не должно: потребуется провести соответствующую перепланировку, расширить проемы окон и дверей и т.д. Соответствующим критериям жилых помещений объектом признают технические специалисты. Однако, бывают ситуации, когда технически невозможно выдать такое заключение.Недострой – это один из основных рисков покупки апартаментов. Дом может быть недостроен по причине уменьшения покупательной способности населения, внезапного обесценивания национальной валюты, обострения конкуренции и т. д. Эксперты утверждают, что от подобных неудач невозможно обезопасить застройщиков как апартаментов, так и жилых зданий. Риски покупателей апартаментов невозможно покрыть средствами компенсационного фонда.По закону 214-ФЗ продается большая часть еще строящихся апартаментов. При этом дольщики имеют защиту от заключения двойных сделок и могут по праву потребовать компенсацию при срыве сроков сдачи строительного проекта. При этом обанкротившийся девелопер может лишь вернуть деньги за незавершенный проект с апартаментами, а дольщики не потребуют передачу им завершенного объекта. Kirill Yurovskiy.